楼市调控政策和市场预期正处于“博弈期”、“拉锯战”。一方面，基于城市间楼市分化加剧，甚至同一城市不同区域分化，调控政策适时修正，从“一城一策”转向“一城多策”，调控更加精细和差异化。比如，近期陷入松绑限购舆论漩涡的兰州，虽然其在我国楼市地图上是二线城市，但经济版图上应该是三线城市。兰州楼市当前的状况是，核心区依然“无房可卖，价格高企”，外围新区“库存过多(库存消化周期达20个月)、需求不足”。所以。在政策修正上，兰州采取“有退有进”的策略，即核心区限购的基础上新增限售(购房后3年才可上市交易)，可谓贯彻近期国家强调了无数次的调控力度不放松、目标不动摇。同时，外围区域则退出限购。

毫无疑问，本轮楼市反弹之迅猛(多数城市房价翻了一倍)、范围之广(三四线城市也出现普涨)，为此前几轮上涨周期所不能及。因此，面对需求极其狂热和不理性，当时选择“一刀切”的限购有其合理性。当一揽子政策密集布下以后，市场明显降温，前期粗糙的、“一刀切”的政策就需要调整。再说，2014年7月“去库存”主题确立后启动的本轮楼市回升，带有“稳增长”和“防风险”色彩，因为2014-2016年，我国面临史无前例的经济失速或“硬着陆”风险预期。其中，楼市库存压顶是很多外媒、国际评级机构所认为的经济失速源或系统性风险源。当时，国内外研究测算的库存消化周期，从3到10年不等，“去库存”进入供给侧改革框架也源于此。

不过，当时强调“去库存”要与城镇化结合起来。因此，各地上马了很多基建，新区开发也轰轰烈烈。问题是，很多地方基建和新区开发，依然脱不离土地融资模式，这就是兰州为何要松绑外围区域限购。根据搜狐焦点的数据，2017年，兰州土地总成交13955亩，较2016年增加98.5%，成交额上涨31.6%。其中，核心区(城关区、七里河区)土地成交面积较2016年大幅下降。这意味着，土地出让主要在外围，土地成交面积涨幅大于金额涨幅也佐证这一点。因此，兰州“去库存”同时又出让了用地，这些用地开发不能因突如其来的限购而陷入绝境(特别是楼市已降温)，而合肥对2016年10月(调控节点)前后出让地块限价“新老划断”也意在此。

事实上，类似兰州(同时在建3条地铁线)这样的城市有很多，比如昆明、合肥等。2018年开始，供给侧结构性改革从“去产能”、“去库存”转向“去杠杆”和“补短板”。尽管国家叫停了包头等少数二三线城市地铁建设，但基于供给侧改革新方向、城镇化趋势，地铁建设仍处于历史上最快推进期。根据国家发改委数据，截至2016年底，获准建设城市轨道交通的城市由2012年的35个增至43个，这43个城市绝大多数是一二线城市。目前，市场之所以判断调控进入新一轮“松绑期”，逻辑就在于，这些城市财政对土地和房地产税收的依赖度(70%左右)很高。而且，近期地方松绑政策的做法，与2014年上半年极其类似，即相对落后地区承受不了楼市下滑。

进一步，按照国家统计局的数据，2016和2017年，全国房地产开发企业土地购置价格都在上涨。2016年，土地购置面积下降3.4%，但成交价款增长19.8%;2017年，土地购置面积增长15.8%，成交价款增长49.4%。土地成交价款增幅远远大于土地成交面积增幅，尽管有三四线成交占比(65%)增加的影响，但与2015年相比，三四线城市土地成交占比仅上升5个百分点，意味着2016-2017年地价明显上涨，热点城市出现史无前例的“地王年”。按往常逻辑推演，这些高地价意味着高房价，而“稳增长”政策下出让的地块，都要开发和入市。2017年10月，15个热点城市房价无一上涨，但到了12月，竟有8个城市房价上涨，显示限价政策或已松动。

因此，市场自然判断新一轮政策松绑期到来，而且预期很顽固。当然，楼市及经济金融形势已大不同。目前看，无论系统性风险，还是债务风险，或“脱实向虚”，亟待平抑的贫富差距，夯实消费对经济的基础性作用，都到了触顶或倒逼的境地。降低房地产依赖，这是解决经济结构性问题的“总根源”。十九大以后，改革决心和信心之坚定是空前的，地方强力执行(而非变着法子地消解政策)是必然的。但是，国家强调的长效机制建设，无论是租售并举、房产税，还是土地制度改革(如集体土地入市)，任何一项都是迁一发而动全身的系统性改革，决定了长效机制短期内难以落地。因此，正如近期《经济参考报》文章所言，未来5年调控都不会退出。

综上，当前需要做的是引导预期，特别是要以释放精细化调控的信号和动作，以锐意改革的具体措施“落地”，扭转甚至打破调控政策陷入周期性“打压-松绑-打压”式轮回的顽固预期。人民日报连续发文，提出调控不会陷入“拉抽屉”轮回，2018年还需保持当前严厉的调控态势。近期，地方“两会”相继召开，上海市长在政府工作报告中说，坚持严控高房价高地价不是权宜之计，减少经济增长和财政收入对房地产业的依赖也不是权宜之计，加强房地产市场调控不动摇、不放松;近日，北京住建委联合北京银监部门开展专项执法，严查变相加杠杆、首付贷等违法违规行为，进一步巩固和强化房地产市场调控成效;针对广深周边的东莞、顺德商品房限价松绑，当地房管部门也第一时间出来辟谣，一致明确，调控目标不动摇、力度不放松。

笔者认为，发出坚持调控的信号外，这还远远不够，因为过去十几年，类似信号也经常发出，关键是实质性的改革举措要尽快落地，这是引导和扭转预期的关键。改革措施的落脚点是，地方对房地产的依赖如何渐进去除。只有明确的改革措施显示，国家要割裂地方政府对房地产的依赖，市场对于楼市周期反弹的刚性预期才会打破。目前，国家已给出既稳定房地产，又降低楼市泡沫的改革措施，如集体土地入市、存量商办改租赁、企业自有用地开发住宅、建设用地“增减挂钩”(农村宅基地和建设用地复垦，换取城市建设用地增加)等，这也是精细化调控的表现。

这些改革措施通过改善土地空间要素配置效率，释放房地产红利。在城市告别摊大饼扩张、控制地方债务、房地产进入存量时代的情况下，这些政策不仅稳定房地产，还能为地方提供财政补充。此外，外来人口“市民化”，能为地方提供细水长流的财源和增长动力。问题是，很多地方不去推进这些工作啊!因为，过惯了卖地卖房子、土地融资和上项目的轻松日子，不愿意吃改革的苦，利益调整和平衡也不好实现。但是，形势大不同，上下事权已趋清晰，地方政府主体责任已落实，依赖房地产也要承担控房价和泡沫的责任。新形势下，主动改革或许是唯一出路。

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