前段时间，链家集团董事长左晖应邀出席了中国国际金融博物馆举办的“江湖沙龙”活动，并以“租赁新时代”为主题发表了演讲。

主持人任志强是这样介绍左晖的，“中国房地产经纪行业的践行者”“对二手房租赁了解最多的人之一”“掌握了很多大数据”。左晖这样评价任志强，“全中国可以当着任总的面讲房地产，并且让他不说话的人没几个。今天我有这样一个待遇。”

左晖之所以有这样的待遇，就像任志强所言，“掌握了很多大数据”，而这些大数据都源于十余年的积累和IT系统的搭建。从2008年开始，链家就对楼盘进行了树立，截至目前，建立起一个覆盖36个城市7500万套房屋楼盘的基础数据库。

链家还在业内率先提出“真房源”标准，现将这一理念延续至租赁领域，承诺经纪人在各渠道发布的房源信息真实存在、真实在租、真实价格、真实图片，假一赔百元。

左晖从城市的人口、合理的交易量、买房和租房、政府和市场、存量与增量、未来机构化占主流、服务七个角度阐释了他所理解的“租赁新时代”。

以下为左晖口述：

(一)城市的人口：未来会有10亿人口

我是1992年大学毕业在北京，2004年买的第一套房，所以我在北京租了12年的房，这期间换了10个住所，跟很多人一样也是被骗得一塌糊涂。租房是一个蛮有意思的经历。

我们做房地产服务行业，链家2001年在北京发展，为什么做这事情我现在还搞不清楚。我猜15年前的我可能是因为就业成本比较低，也没什么事好干，最后想来想去就做这个了。

今天我把租房与交易房子的脉络给大家梳理一下。第一个维度，城市的人口。中国大概有7亿的城市人口，未来会有10亿的城市人口。10亿的城市人口未来会到怎么分布?10年前麦肯锡有个研究报告，把人从从最集中的摆法到最分散的摆法分了四种方式研究，从能耗、从就业、从经济法、从国土安全等维度去看。

我们今天大概有20个左右的城市圈在逐步崛起。估计会有2千万到3千万的人口，分布在20个城市圈里。

在大多数的城市里，租金都很稳定，租赁住宅的供应量也都非常的丰富。中国正式房改到现在23年的时间，我自己觉得中国房地产业还是了不起，基本上解决了城市居民的住宅问题，但是今天大家住的不够好，或者说住的不满意。核心的问题是什么?我感觉不管是交易的问题还是租的问题主要是在一些大城市。

(二)中性价值观：保持市场合理的流通率

我们看一下存量和增量。中国是一个增量市场，我们也是增量思维。有一组数据，2016年中国1500万套房子，其中有950万套是新房，550万套是二手房。2016年美国大概卖了600万套房子，其中550万套是二手房，50万套是新房。当然，北京二手房交易量占到70%，上海的交易量接近80%。

未来真正去解决房地产流通的手段到底是什么?我稍微展开下来讲，有一个指标“千人的流通率”，是指一个城市在合理或均衡状态下，应该有多少人能够通过二手房或新房市场买到或换到自己的住房。成熟国家或市场这一指标的历史均值分别保持在20—25之间。长期来看，就应该在20左右，过低的话房价就会面临很大的压力。

所以最近在与相关的机构谈长效制度，谈到了中性价值观，即保持市场合理的流通率，这是调控本身的一个目标。交易量低了不行，高了也不行，如果交易量过低，同样会造成房价的上涨。

北京什么情况呢?北京如果按照今年3月的数据看，年化大概到40%，但是拿最近这几个月来看年化可能只有6%-7%。如果今年千人的流通率不够的话，一定会有一波会积压在明年，明年会有千分之三十的流通率。

(三)未来1/3人租赁，2/3自有住房

第三个就是，城市人口到底有多少需要买房，有多少是需要租房。相比于美国、英国、法国等地方，中国租房占比小。平均下来，大概我们租房人口户数比在21%左右。美国和英国都是在35%左右，法国到39%。

所以租房子合理的比例值是怎样的?越大城市比例越高。纽约超过50%，香港超过50%，北京超过35%，就是每一百户家庭里面超过了35户是通过租房解决问题，我觉得北京未来超过50%。所以我们拿前面三个数据算下来，基本上就能知道这市场上到底需要多少套房子、需要多少交易、需要多少买卖的交易、也需要多少租赁的交易，才能满足人们的一些基本生活的需要。

所以我觉得未来中国的租赁人口占比大概是三分之一左右，三分之二是通过自有的房子来去解决问题，就是65%的人自己有自己的房子。当然我们也看到了，其实租房子的人均面积是非常小的，北京大概总共只有1亿平米的住宅的供应量，大概里面住了800万人，北京总体人均在12多平米。

再换句话说，租房子比较是以间为单位而不是以套为单位。今天北京大概有670万套住宅，套均是2.1间，换句话说北京只有1500万间房子。我们今天北京的常住人口2100万人，这2100万人住在1500间房子里面。

(四)租赁房供应，政府占10%就够了

再说一下租的问题，未来的租赁房子供应主体到底是谁?C端还是B端还是G端?

其实所有城市里都会经历这么一段时间，当城市发展、经济发展之后出来了贫富的分化，政府就要去进行救济，在救济过程中就会出来各种各样形式的公租住宅。这会导致一些不太好的结果。

大概有四种事情我们都不太看好。第一个贫穷人口的集中化。提供大量的公租房之后，往往是低收入人群会去租这个房子，结果导致区域里面的低收入人群的集中。第二个问题就是导致社会矛盾，最近北京有一个商品房项目，有一个跟旁边拆隔墙的问题。第三个问题就是当城市里面的租赁住宅供应不够，租金会上涨，然后会导致回巢现象，与父母住。最后就是代际传承问题，就是租房家庭很有可能他的孩子也在租房子，有房主的阶层很有可能他的孩子也是有房的阶层。

所以我觉得政府在这里面的占比，最好不要超过10%，当政府公租住宅比例过高的时候，一定会导致占用太多的资源，效率不够等各种各样的问题。

现在各个城市都在大规模启用租赁的住宅，我觉得是对的，因为今天的租赁住宅规模量的确非常小，北京估计起码要有3千万平米才能基本缓解在北京租房困难的问题。没有短时间新增大规模供应我觉得解决不了问题。但发展租赁住宅过程中也要顾及到新一轮租房简单粗暴的过快的发展。

(五)10年后，租赁市场3亿规模

今天全中国的一年租金规模大概是1万亿，美国是3.3万亿，日本接近1万亿。但是交易里面我们是16万亿+，美国大概是7万亿左右。所以我们今天租的规模显然是不够的，这也是未来十年我自己觉得也是一个很大的机会，我估计十年之后中国城市居民的租赁市场大概是在3个亿左右。

其中，我估计3千亿是来自于持有型供应，所以从去年开始我们跟很多开发商交流，我觉得十年之后大概会有10万亿的资产。然后每年产生3万亿里面的10%，就是3千亿的租金。

10万亿是什么意思?是相当于今天一年房地产新增的开发量，也就是未来一年新增10% 用来做租赁，但是这是大盘子，我们刚才说了一二线城市可能占比高，三四五线城市占比低。可能三四五线我们估计20%到30%用于出租。

但是主要解决租房子的问题实际上是C端。当然今天C端也是有条件，北京和上海都有一个现象，有30%以上的房子房龄超过20年，北京大概有200万套上还有250万套房子的房龄超过了20年，这一批房子今天有一个特点，第一位置都还不错。第二个某种程度上来说居住的功能已经非常的弱化了。我们今天叫循环利用，需要专业化改造的机构来对这种物业进行改造再投入到新的市场里面去。

所以，租赁的房子哪里来?我觉得更重要从存量去解决。20%是从增量去解决，最近看到很多开发商我们也搞不懂，支持70年来出租我觉得这个帐算不过来。

(六)未来机构化占主流

接下来我讲下机构化的命题。我们今天的租房子大多数实际上是从两个人手里面租，一个是房主，还有一个是从二房东手里面租。以北京为例，大概有120万套到150万套的住宅是租赁的。二房东们手里面有50万套，我们今天主要从这一些人来租房子。但是租赁市场主要的问题是有它的问题，不太容易管，租赁的服务也的确不太容易做。

未来的机构化空间是一个非常大的空间。我估计未来北京C端的物业，就是B端可能百分之都是机构化，C端超过50%是机构化。也就是说北京超过60万套会有这么大一个规模会通过机构化来去完成。

因为租它本身也是一个生态以后会非常大的租赁企业出来，美国现在有两个很大的租赁企业，一个叫AVB、还有一个就是EQI这两个都是20个亿美元的市值。大概跟万科差不多，我在美国看见这么多企业我觉得平均的管理水平、管理团队最厉害就是AVB，超过了很多互联网企业。

所以存量问题未来是机构化是占主流。就是机构会参与到里面去，不管是通过各种各样的方式，总之效果会更高。所以机构化的比例应该会越来越高，并且整个产业链都会形成。

(七)链家看房地产分四个角度四个维度

链家看房地产行业有这几个角度：第一个角度就是to B还是to C，我们很早做to C、不做to B的，我们知道自己做不来to B。第二个角度就是做住宅。第三个角度就是我们把房地产行业分成了四个纬度，制造业开发、交易平台、房后的服务，包括物业、装修，物业是1万亿，装修是1.4万亿的市场。以及为整个房地产行业配套的，还有就是线上和线下同时非常深入的去运营。

最后一个角度就是人口，中国有7亿的城市人口，链家的服务基本上覆盖了3亿的人口，当然我们主要是在北京。我们的要求是什么?服务不要差，90分、100分我并不期望，但是我不太喜欢你做到80分以下。我们基本管理理念方差要足够的小，所以我们整个IT系统、整个内部运营的体系设计，都是为80分而努力。

做企业很强的感受是，我们很多工业时代的事没做，工业期待的服务企业要做标准化服务的流程，很多信息社会的事情我们根本没有做，比如行业房地产数据的电子化。

链家在这种环境下做了什么?一，我们用十年梳理了楼盘，做了一个包含7500万套房屋楼盘的基础数据库，而美国有一件事让你觉得非常好，就是不动产数据电子化，这一件事情早在50年前就已经解决了。二，交易当中出现的瑕疵，我们承担。过去几年我们赔付垫付了6个多亿各种各样的承诺，因为各种基础设施不健全。

房地产经纪行业为什么不能完全被取代掉，核心的原因就是线下效率太低了，并且很长一段时间不能得到根本性的改善。

大家知道我们线上一个商机成交的比例是多少?2500分之一。就是线上一个商机2500个商机最后转化成一个线下成交。换句话说就是如果一个经纪人一年成交3笔交易的话，他需要处理7500个商机，他的一个商机花半个小时他需要花3750个小时，意味着全年每天工作11个小时不能休息。技术不能根本性解决这种问题。就是看我们需要一波什么样的人来给大家提供服务。我们不招同行业招大学生，大概700万的毕业大学生350万是符合我们标准，其中40万是211的。

(八)希望链家成为世界级优秀数据科技企业

我们自己有3个愿景：

第一个我们希望交易不再难。买房、卖房、租房各有各的难。链家IT背景非常深。我们历史上花的最大的一笔钱就是2008年、2009年找IBM管理咨询，当时把我们赚的钱全都给他们了。但是对我们最后的好处，我们把做项目的人都挖过来，就是相对来说团队的特点我们是IT背景出来的一帮人，我们是希望用技术的手段去解决这问题。我觉得管理方差小这是我们终极的目标。

第二愿景我们希望经纪人比较有尊严，经纪人群体是一个很特殊的群体，在美国占城市人口的千分之五这人数非常大。这一波人生活并不是很有尊严。两个原因都有，一方面自己干活没干好，或者专业不够、或者操守有问题。另外一个方面社会对他们有偏见，所以我们还是希望在这事情上做一些努力。

第三个愿景我们希望通过自己的努力成为全世界非常优秀的数据科技企业，我会觉得IT力量非常强大，未来会改变很多，它会提高效率、它会提升我们服务的品质等。

谢谢大家，我觉得时间也差不多了。

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