去年9.30北京出台调控政策开始，截止今年9月29日，已有100多座城市先后出台超200次楼市调控政策，规模之大，影响之深远，令不少开发商、购房者都始料未及。在限购、限售、限贷、限价等多种去杠杆手段的交叉作用下，热点一二线地区楼市全面涨停。

从9月22日开始，九城接连发布以限售为核心的调控政策，而北京作为全国调控的风向标，则展开开了声势浩大的共有产权住房试点。一个去杠杆一个刚需增供，让大家再次看到国家对于楼市严格管控、誓要回归房子居住属性的力度与决心。

限售：一剂去杠杆猛药 抑制投机投资

限售政策其实并不是这次才有的，之前最先出现在厦门。2017年3月23日，厦门出台新规“新购商品房取得房产证后满2年才能出售”，此后不少城市跟进了这一政策。直到9月底，由于房价涨幅过大，西安、重庆、南昌、长沙、石家庄、武汉等9个城市接连出台新一轮调控，除西安和武汉外，7个城市均实施了限售。

已发布的限购政策大多规定：个人购房端，新购买住宅需要取得不动产证满两年后方可转让或办理析产手续;企事业单位、社会组织等法人端，需要取得不动产证满3年后方可转让。各个城市的限售时间在2-10年不等，针对新房和二手房统一进行，只有几个城市仅限售新房。

此轮限售政策的出台，对楼市投机行为的抑制效果，可以用“猛药”来形容。算一笔时间账：如果你买到了新房，大约两年时间才能拿到现房，拿到房产证后两年才能上市交易，一笔购房起码要冻结3年或者4年以上时间。如果一旦遇上房产证下发时间拖延，导致无法最快拿到房产证，可能则需要更长时间。

也就是说，受限售政策影响的房产，至少要“冷冻”3-4年才可上市变现。对于投资客来说，交易时间的拉长意味着不确定性和风险的增加，如此一来，想要短期套现的资金一定会离开，留下的多是以自住为目的的刚需与改善性需求购房者，这对投机炒房行为会有较大遏制，整个房产市场将会变得更加理性。还有行业专家表示，限售规定的2-5年，正好是这些城市刚达到当地平均可支配收入家庭凑齐一套普通住宅首付所需年限，因此“限售”实际上是在为培育新的有效住房需求争取时间。

共有产权房：长效供给示范 保障低收入刚需

共有产权房自2007年起在江苏省进行试点，2014年，北京、上海、深圳等6个城市被列为全国共有产权住房试点城市。今年8月，北京首次针对非京籍人群，提出"共有产权住房" 新北京人分配不少于30%的分配政策，并计划将在5年内完成25万套共有产权住房供地。

共有产权房是什么样的房子?是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。简单来说，就是你和政府共同拥有一套房子的产权。

此次北京共有产权房政策的出台，之所以会在全国范围内引起热烈反响，主要在于此类房产对于中低收入刚需人群经济上看得见的扶持力度，以及相对自由的交易方式。购房者前期投入少，买房成本大大降低。五年后，后再可向政府赎回产权，还贷压力也明显降低了。比起经适房、公租房，共有产权房可转租、回购、转让所购比例。不过对于转让对象有严格限定，对象只能是共同持有房屋产权的政府，和其他符合共有产权住房购买条件的家庭。此外，由于共有产权住房属于产权类住房，购房者将在落户、入学等方面享有和购买其他普通商品住房一致的居住政策。

论及影响，推出共有产权住房和发展租赁市场一样，都是从供给端着手，逐步建立起完善的住房供应体系，实现中低收入人群“住有所居”的梦想。未来共有产权房的入市，无疑将加大低成本住房的供应，有助于降低房价，促进社会公平。共有产权房对于单身申请年龄、离婚限制年限、住房转出记录等方面的限制，则优先保障了无房家庭的首套刚需房，让投机者无机可乘，促使住房逐渐回归居住属性。

未来：房住不炒是红线 长短结合保稳定

“房住不炒”可以看作是中央进行房地产调控的红线，而“长效机制与短期调控的结合”则是房地产调控的核心逻辑所在。

与限购、限贷、限价等一系列短期调控措施一样，实施限售政策也是在为建立房地产调控长效机制争取时间。包括共有产权住房、租赁住房试点、集体土地建租赁住房在内的调控长效机制，都已经在加快推进的路上。

未来，无论一二线热点城市、还是三四线地市级城市，以保供给抑投机为核心的楼市调控都将持续常态化。更多的刚需购房者有理由相信，我们的购房环境将会越加有序、公平，“住有所居”的梦想并非遥不可及。

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