自去年“9.30”16城调控潮开始，楼市调控序幕就已正式拉开。年初，在限购、限贷、限价的基础上，调控又祭出一个杀手锏：限售、限商。从最初的厦门、北京再蔓延到杭州、广州，限售令终于在9月22日开始全面爆发。据不完全统计，截止目前全国已有超过45个城市发布了楼市“限售令”。有关专家表示，“冻产”在未来可能还会继续扩大，向三四线城市转移。

从目前已出台限售的城市来看，部分城市实行全面限售，而一些城市则是分口限售。限售的出现，颠覆了过去房地产调控的逻辑，提高了房产交易的时间成本，调控开始从交易环节向持有环节转向，房地产去投资化已愈加明显。目前，我国正多管齐下建立购租并举住房制度，以满足多层次的住房需求。5月，《住房租赁和销售管理条例》正式开始向社会公开征求意见。7月，住建部等9部门联合发布通知，明确在12个重点城市加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。8月，国土资源部又会同住建部，确定在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

同时，我国较高的住房自有率和流动人口量使得租房市场一直存在无限潜力可挖掘，相关报告显示，2015年、2016年中国租赁市场的规模大概在1.1万亿，2030年会超过4万亿，因此，租赁市场未来空间大可期待!

长租公寓的巨大市场自2015年开始，长租公寓作为房产行业的一种新兴概念横空出世，正成为眼下一个创新型的租赁服务行业。在房本位时代，买房成为大多数人都头疼的事情，而长租公寓的出现让人们看到了曙光。统一管理、装修简约、固定房租的长租公寓开始在北上广深等各大一线城市盛行开来，同时也向热点二线城市不断蔓延，成为了大多数毕业不久的年轻人的居住选择。

在高房价、低交易率，高住房空置率的背景下，将整栋建筑进行改造，或租赁业主房屋进行装修改造后，配齐家具家电，以单间的形式租给在周边上班的白领人士。不得不说，在当前的行业环境和市场状况下，长租公寓创造了一条新路，也解决了租房痛点。

存量房时代的到来给长租公寓带来了巨大市场，庞大的流动人口催生租赁需求。据官方统计，中国近几年的流动人口规模超过2亿，青年人占比超过30%，且他们的需求以租赁为主。长期来看，城市土地资源有限，一二线城市及其周边由于产业集聚汇聚了相当一部分缺乏城市购房能力人口，因此在城市租房需求强烈的人口基数较大，未来长租可能成为一部分人的首选，甚至是长期选择。

同时，年轻人的租赁需求不断升级，传统租赁市场无法有效回应和满足他们的新型需求。居于主导地位的85后租房一族更加强调生活品质，注重住房的个性化和文化氛围营造。而目前公寓租赁市场的主力军是职业二房东和个人房东，真正意义上的品牌公寓较分散、规模较小，未来行业整合的空间比较大。另外，随着去年国家要求开发商增加自持运营比例条款的落地，高自持比例的运营模式也从客观上要求开发商提高自持物业保值升值的能力，而长租公寓品牌的培养，可以成为这部分自持物业很好的经营方向。

地产商纷纷涉足

在一系列鼓励租赁的政策背景下，地产商正拿出十分的热情布局租赁领域。万科、龙湖、碧桂园、绿地、旭辉、招商蛇口、金地集团、远洋集团、保利地产、佳兆业等一批标杆房企早已纷纷转售为租，以不同形式涉足长租公寓，迈入该行列。

近日龙湖冠寓以长租公寓产品破题进入深圳，在短短几个月时间以破竹之势斩获6店共计4746间房量，而在2016年底进入长租市场的旭辉目前旗下也拥有自己的长租公寓品牌“领寓国际”，万科更是2014年以来就积极布局长租公寓市场，目前已整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”。除此之外，朗诗地产、禹洲地产等多家房地产开发商都已相继介入长租公寓市场，并重点布局上海等一二线城市。

这些地产商进军长租公寓呈现出两个重要特点，一是“试水”重资产布局，希望赚“资产升值”的钱;二是试图打通租赁、地产销售、商业的业务协同，营造生态圈。龙湖地产副总裁兼冠寓公司CEO韩石表示，早期的冠寓基本会以“包租”物业的形式在做，但逐渐会过度到完全持有的重资产模式，未来重资产的比例将占到80%。

“赚资产升值”的钱看起来是未来的事情，但现阶段用什么资金支持重资产模式?除了地产商自有资金之外，期待中的资产证券化正在“破局”，以现金流为基础的资产支持证券(ABS)已成为主流的融资手段;而有关以低价出让租赁性质地块的动作，也有望加速房地产信托基金(REITs)的推出。

在业务协同性方面，龙湖试图营造地产、商业、公寓三者的业务生态圈，万科认为公寓是“城市配套服务商”中的重要一环，而旭辉则希望打造“房地产+”的新业务。

房东东创始人，中国诚信公寓联盟发起人全雳表示，参照国外“地产+公寓”的模式，基本可以分为两大派系。美国是“地产基金+公寓”模式，而日本是“建筑开发+资产持有+上下游产业链”。未来，中国可能兼顾美国、日本模式，走出一条特色之路。

潜力之外 挑战重重无论是谋求重资产布局，还是谋求多业务协同，地产商进入长租公寓市场，并成为主要力量是必然之事。但多年的销售惯性思维，碰上租赁行业中的精细化运营要求，地产商更像是一头“大象”，要做到“翩翩起舞”，要算大账，更要算细账。

当前，市场上的长租公寓大致分为集中式公寓和分散式公寓两种。分散式公寓有：自如、蛋壳公寓、包租婆等;集中式公寓有：魔方公寓、YOU+、领鹰等。大多目标客户群体都是C端白领人士，但面向社会基层人员的长租公寓几乎没有。

虽然长租公寓有格调的装修、公共区域的社交氛围、便利的交通成为吸引年轻人的主要“筹码”。但许多租客并未因此“买账”。社交媒体上，常有租客围绕“租住性价比不高、租住体验差、管理欠规范”等问题的吐槽。

隔音效果差、水电费异常是不少长租公寓的租客遭遇的问题。据《长租公寓认知接受度调查》显示，近9成受访者认为长租公寓的“租金太高”。而另一方面,长租公寓运营者们却在吐槽“不赚钱”。

不少受访者认为，选择长租公寓，主要是因为“这里比其他出租屋干净、漂亮;邻居也是同龄人;楼下还有公共区域。”然而，在租住的新鲜感褪去后，也有不少的租客，基于租金和租住体验的考虑，最终舍弃了长租公寓。

而对于地产商而言，重资产经营导致长租公寓企业盈利周期较长，融资和税收成本相对较高。 “营改增”后部分住房租赁机构税负不降反增，累计超过租金收入的20%。而且，非规模化和非专业化不能存活。长租公寓企业持有的房源和租客数量必须达到一定的均衡点，才能实现盈利，所以目前国内市场上长租公寓企业相对分散难以形成规模经济效应。在长租公寓企业运营方面，其盈利周期较长和维持稳定的住房空置率存在困难也是不容忽视的制约因素。其中房东和租客续约率低，房源和租客的不稳定，造成了长租公寓企业运营成本过高。

大力发展 需转变运营模式

业内专家认为，长租公寓运营模式的“轻”资产化转变是未来市场竞争决胜的关键。公寓“轻”不仅来于运营的“轻”，更主要来自资本的“轻”，国家应加快推进各地区房地产信托基金(REITs)试点，以帮助长租公寓企业尽快完成资产对接。

长租公寓企业可以针对装修和租金采用预付制，其租金成本压力通过租金质权向银行抵押贷款的方式缓解。未来也可以通过由单一的房屋租赁服务逐渐发展为比较全面的业主房屋资产管理服务，进而获得长期稳定且相对较高的收益，以逐步过渡到“轻”运营模式。在政府层面可以给予长租公寓企业融资和税负方面的支持政策。

同时，长租公寓企业应逐渐向集中化、专业化、品牌化经营方向发展。化零为整，增强长租公寓企业专业化和集中化以期形成规模效应。建议政府可以与这些大型信用级别较高的长租公寓企业进行合作，结合保障性住房供给和分配，完善市场和政府两个条线对租赁市场的供给体系。在顶层设计方面，各地方关于规范发展长租公寓企业的相关条例应当明确统一。地方政府应当针对住房销售和住房租赁分别成立法律条例，逐条细化条例内容。应明确长租公寓的资质和业务范围。尽量简化住房租赁合约备案流程，完善住房租赁备案制。

不论是政策或是市场，都足以证明，长租公寓已是产业链新的爆发口。但随着城市覆盖量不断扩张，长租公寓市场竞争也必将日趋日益激烈，产品同质化严重，如何从众多公寓品牌中脱颖而出?如何在降低成本的时候保证产品品质?公寓的高成本建设与维护又该如何解决?这或许是长租公寓为企业运营者需要不断思考的问题。

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