2017年6月28日，一则关于《调整西安市住房交易政策有关问题的通知》(下文简称：通知)引发热议。

对此，《中国经营报》记者从西安市政府一位官员处获悉，该消息属实，相关文件已经在25日向各区、县人民政府以及相关单位下发。

该官员表示，《通知》主要是为了为引导西安市合理住房需求，抑制投资投机性购房行为，稳定住房价格，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。

该《通知》规定，2017年4月18日以前，在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内，购买的商品住房，自购房之日(以商品房买卖合同网签备案时间为准)起满5年方可上市交易;在上述区域范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。

通过司法裁决、直系亲属间赠与、继承等方式取得的住房，以及申请退出的经济适用住房等不受前款规定限制。

自《通知》下发之日起，在住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的非西安市户籍居民家庭，须提供在西安市连续缴纳2年以上(含2年)的个人所得税或社会保险证明。补缴的个人所得税或社会保险证明不得作为购房的有效凭证。经批准引进的各类人才除外。

另外，《通知》强调，西咸新区参照执行。

《通知》全文如下：

西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知

各区、县人民政府，市人民政府各工作部门、各直属机构：

为引导合理住房需求，抑制投资投机性购房行为，稳定住房价格，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，现就调整我市住房交易政策有关事项通知如下：

一、2017年4月18日以前，在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内，购买的商品住房，自购房之日(以商品房买卖合同网签备案时间为准)起满5年方可上市交易;在上述区域范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。

通过司法裁决、直系亲属间赠与、继承等方式取得的住房，以及申请退出的经济适用住房等不受前款规定限制。

二、自本通知下发之日起，在住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的非本市户籍居民家庭，须提供在本市连续缴纳2年以上(含2年)的个人所得税或社会保险证明。补缴的个人所得税或社会保险证明不得作为购房的有效凭证。经批准引进的各类人才除外。

西咸新区参照执行。

西安市人民政府办公厅

2017年6月25日

对于西安市限购，有当地房地产人士向《中国经营报》记者表示，从去年年底，西安市的房价就一路上涨，到2016年年初各地炒房者蜂拥而至，致使西安在短时间各大楼盘现房被一抢而空。藉此，有部分西安市开发商捂盘惜售，导致房源紧缺。

“从此次《通知》的相关规定上分析，主要是针对于外地的炒房客，但是这也有可能将西安市部分务工人员拒之门外;至于能否抑制西安市房价过快增长，依照前两次限购政策经验，或许短时间内无法为西安市房价降温，因为大多数购房者的心里够是买涨不买跌。”上述房地产人士如实表示。

西安半年内三次调控楼市

据了解，西安市在半年内已经进行了三次楼市调控。

2016年12月30日，西安市人民政府出台《关于进一步促进房地产市场持续平稳健康发展有关问题的通知》，自2017年1月1日起，本市及非本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)，在本市城六区(新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥)范围内只能新购一套住房(含新建商品住房和二手住房)。

2017年4月18日，西安市人民政府出台《关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》，将市政发〔2016〕60号文件确定的住房限购范围调整为新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域以及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区等开发区规划区域范围内。在住房限购区域范围内购买的商品住房及二手住房，需取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易(买卖、赠与)。同时，对于按揭贷款首付款比例也进行了限制。

根据半年之内的三次楼市调控，有媒体发现，从第二次限购开始，西安市就已经扩大了限购范围以及对二手房推迟上市交易时间，到刚刚开始实施的第三次调控，在第二次的基础之上，不仅推迟了新购商品房的交易时间，而且对外地人购房也有限制。

此次调控最大亮点：限售可追溯

事实上，对于西安此次的调控新政，可能很多人还没有看懂。

新房满5年才能出售，二手房满2年才能出售，这都能看懂。为什么是“2017年4月18日以前”?“4月18日”之后又将如何?

如上文所述，西安市政府在2017年4月18日公布了《西安市政府进一步加强管理保持房地产平稳健康发展若干意见》，其中规定，上述限购地区内购买新房，4月18日以后的，“需取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易(转让、赠与)”，二手房同样。

28日出台的政策，对2017年4月18日之前购买的商品房、二手房进行了追溯性的限售。其中，新房是5年内限售，但算法不同于4月18日之后，而是按照“商品房买卖合同网签备案时间”;至于二手房，则跟4月18日之后一样。

换句话说，4月18日之前购买新房的，所谓的5年限售是可以打折扣的，因为“商品房买卖合同网签备案时间”和“取得《不动产权证书》”不是一个概念，时间差一般有2年左右。所以，4月18日的新房，其实是限售3年左右。

西安这次出台政策的最大看点是：政府可以追溯性地限制居民房屋的交易。有了这个先例在，未来房价异常上涨的城市，政府就可以出其不意地宣布“冻结某一期限内房屋的交易”。

这意味着，房屋被当成了生活必须品，类似菜米油盐，政府随时可以进入管制状态。它的好处是，可以把投机性需求完全挤出市场，只保留楼市的居住属性，以及长期投资功能。但负面作用，居民对自己财产处置的权利受到了限制，遇到重大变故时很难变现财产。

政府随时可以“冻结房屋交易”，这个对炒房者杀伤力将非常大，这意味着当私有财产进入房屋领域之后，将完全失去预期，其流动性随时可以被冻结。

一旦西安的“限售可追溯模式”被推广，甚至被延长，则可能出现过去10年买的房子都无法出售的局面。厦门始创的限售，不就从最初的2年延长到了保定、珠海的10年了吗?但之前的限售，都是政府有言在先，只对此后交易生效。西安这种突然对之前交易进行限制，是史无前例的。

这会带来炒房客恐慌性抛售吗?会刺激楼市大幅波动吗?都有待观察。

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