华平作为最早关注中国内地投资机遇的机构之一，房地产行业一直是重点布局的六大行业之一，自投资首个项目至今已在房地产领域深耕12年，投资了20多家房地产企业。

在房地产投资领域，华平一直依托中国市场的需求变化，寻找新的业务模式，从投资富力、绿城等住宅开发商，到布局魔方公寓、盛煦地产、易商红木和数据中心，华平的房地产行业投资重点已转为尚未充分发展的非住宅地产门类。

在零售地产领域，从最早的投资银泰等百货模式，到红星美凯龙的家居连锁品牌，到奥特莱斯砂之船，华平目前正在积极的研究社区商业、体验商业和家装业态等。办公领域，华平通过投资中国金茂(前方兴地产)涉足商务办公地产，透过中国东久投资研发IT总部办公、到ARA 及凯龙的专业资产管理平台、同时关注联合办公和城市更新等细分领域的机会。

在近日举办的“地心引力地产创新”论坛上，专注于房地产领域投资的华平董事总经理吴凯盈表示，作为投资机构，华平乐于看到房地产市场的变化，变化不仅意味着新一轮的商业机遇，更会激发新的商业模式。谈及行业创新，她认为“创新不代表一定去颠覆传统行业，如何完成企业规模化并拓展到更大的规模，这其中有很多更聪明的做法和切入点”。企业在细节上的优化一定能帮助企业上到新的台阶，在她看来这种起于细节的创新也应该是投资者关注的焦点。

以下为吴凯盈的发言摘选：

作为投资人，我们在中国这个市场是非常幸运的，每一天都跟非常聪明的企业家打交道。每年的房地产市场环境和格局都在变化，这些聪明的企业家每天都在思考创新。我认为创新不代表一定去颠覆传统行业，如何完成企业规模化并拓展到更大的规模，这其中有很多更聪明的做法和切入点，这种细节上变革已经是创新。

成功能够复制 未来可以预测

今天我通过几个案例特别在投资和融资方面给大家做一个分享。第一家企业叫易商红木，这是我们在物流领域里面打造的一个平台。易商的故事要从2009年开始，其实这个机会一开始是我们TMT组提到的，我们投了很多电商企业，这些电商有个共同问题就是物流配套。从房地产的角度我们觉得与其按一个很高的估值投资电商倒不如从房地产切入，自己建仓库，这样进入成本可以得到有效控制。

我们发现这个行业很有意思，就逐个拜访现有的运营商，发现一个很奇怪的现象。这行业里的运营商全都不是本土的，但我觉得这个市场足够容纳一个本土化的企业，所以找不到合适的平台可投，我们就自己创办一个新的平台。

这样我们就和合作伙伴创办了易商。创新的角度来说，我觉得有两点。第一是走出中国。如果单纯是买卖仓库，本质来说是不错的生意，但是华平不是房地产基金是私募基金，所以我们看重一个企业的核心持续性和它的规模。买仓库对房产来说并不是一个创新，我们当时已经开始在中国发展，很快就到了一定规模，我们做了战略的决策就是走出中国，2014年我们在韩国也是用类似模式创办了另外一个平台。前年年底跟日本的红木做了合并，刚刚两个月前在新加坡收购了一个新加坡上市的工业地产信托，通过这几个步骤把易商从纯中国的运营商发展为一个泛亚太区的物流专业平台。

这有什么意义呢?首先易商开始的定位就不是传统物流，我们的定位是抓住电商客户，所以叫易商。电商客户包括亚马逊、一号店等，也是京东最大的第三方仓储物流提供商，这些客户其实大部分是根据区域去选择租赁物业，但是不局限在中国区域，还有泛亚太区，他们想到韩国、日本拓展业务的时候，易商在全亚洲都有物业就有一个优先的竞争优势了。这个是通过几个资本市场的步骤把易商跟其他同行的运营商的定位拉开了。第二个创新点是易商从成立第二年、第三年就开始用第三方的资本拓展业务规模。我们主要的合作伙伴是境外一些大的养老基金和股权基金，他们对项目回报要求相对低一点，但追求稳健和可靠性，在这个过程当我们有效的跟这些大的金主合作，在中国的规模就做得很快了，目前公司管理的规模大概有70亿美元。

行业数据中心最难也最有搞头

第二个案例是数据中心项目。我们认为这是各个房地产板块里面最难、最专业、壁垒特别高的领域，要跟电讯运营商合作、要能够拿到足够的电力和土地资源、要搞定运营、这个很难。我们在美国投了很多TMT行业里的云应用或以企业服务为标的的公司，美国数据中心基础设施的格局已经确定了，所以私募机构现在进入发达国家的数据中心市场其实有点晚，但是中国还是刚刚起步而且供需关系还是比较有吸引力的，我们经过了两年半时间在这个行业扫了所有的市场竞争对手。

和我们合作的世纪互联是很有意思的企业，他在这个行业应该是鼻祖了，做了十多年，业务也很杂，有传统的数据中心、托管服务也有云应用，也有一些我看不懂的高科技业务。那作为投资人怎么切入而且对我的合作伙伴有价值呢?现在其实很多数据中心用户对数据中心的规格和要求越来越高，所以世纪互联做得非常好的一点是在6、7年以前它就揽着北京所有互联网企业，都是他们的客户。但随着58、美团这些企业高速发展，规格越来越高，对房地产相关业务的要求也越来越高，这并不是世纪互联的长项。然而，华平跟很多开发商、很多房地产的运营商合作过，我们在项目管理、拿地、融资是比较擅长的，所以我们就单独成立了房地产平台专注做数据中心建设及项目管理相关的业务。

轻重资产结合 借用长处创造利益

第三个案例是上海的盛煦地产，这其实是两个案例，一个是盛煦地产，还有一个是翌成创意。盛煦地产相对是一个重资产的模式，翌成创意是轻资产模式，主要负责输出管理，帮业主去改装一些老物业，转变成高端公寓、创意办公、特色商业等的新产品。这个案例创新在什么地方呢?单是重资产，竞争壁垒有门槛但没有特色，光是轻资产，这其实可以做50个项目、可以做100个项目，但含金量不高。所以我们促成这两家公司合并，轻重结合将利益最大化的，他们可以互相借用对方的长处有效发展。

最后分享一个上海的企业叫凯龙瑞，这是一家基金管理平台，刚刚做了一个Core Plus Fund。在中国，很多融资工具大多是企业家兜底、集团担保，凯龙瑞刚做这个产品是把原来十个它收回来的物业装进一个中国非常领先险资合作，透过把这个项目装到一个资本回报要求比较低的载体里，把资产进行变现进而实现资金回笼，这个模式我觉得在中国是相对比较少的，它是无赎回的，没有五年回购也没有集团担保，年限很长大概是5+5+2，一共12年，通过这个动作凯龙瑞可以把资产放到相对永久的载体里面继续增长，而不是卖掉又买回。

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